구임재 박사 “사업 초기 6개월의 준비가 전체 사업기간을 좌우한다”
[부동산정보신문] 박두호 선임기자=부동산 개발사업에서 시행사가 가장 많이 묻는 질문 중 하나가 있다.
“어떻게 하면 사업기간을 줄일 수 있습니까?”
답은 의외로 단순하다.
법적 절차를 생략하는 것이 아니라 선행조건을 먼저 해결하고, 동시에 진행할 수 있는 업무를 병렬로 추진하는 것이다.
구임재 박사의 『사전모집형 민간임대주택 실무의 모든 것』은 사업을 준비단계, 모집단계, PF·착공단계, 준공·입주단계, 임대운영단계, 분양전환단계로 세분화한다.
이 구조를 거꾸로 보면 어디에서 사업이 지연되는지도 알 수 있다.
첫째, 토지를 계약하기 전에 인허가 가능성부터 확인하라
사업기간을 가장 크게 늘리는 원인은 인허가다.
토지를 계약한 후 용도변경이나 지구단위계획이 불가능하다는 사실을 확인하면 사업은 처음부터 다시 시작해야 한다.
저서는 설계·엔지니어링 검토와 함께 관할 행정기관을 통한 인허가 가능성 확인을 강조한다.
따라서 사업 초기부터 설계사·도시계획업체·인허가 전문가·법률·금융·PM이 동시에 참여하는 TF를 구성하는 것이 사업기간 단축에 효과적이다.
둘째, 토지확보와 인허가, 금융협의를 병렬로 진행하라
과거 개발사업은 토지를 확보하고, 인허가를 진행한 뒤, 시공사를 선정하고, 마지막으로 금융기관을 찾는 직렬식 구조가 많았다.
사전모집형 사업은 달라야 한다.
가설계와 사업성 분석이 진행되는 동안 토지확보 가능성을 검토하고, 동시에 관할관청과 인허가를 협의하면서 금융기관에는 예상 사업수지와 모집구조를 사전 제시해야 한다.
구 박사의 저서도 준비단계부터 설계·금융주선·분양대행·신탁·시공사의 단계적 참여를 제시하고 있다.
즉 업무 순서를 없애는 것이 아니라 서로 기다릴 필요가 없는 업무를 동시에 진행하는 것이다.
셋째, 사전모집 전에 ‘PF가 가능한 사업’을 만들어야 한다
사람을 많이 모집하면 사업이 빨라질 것이라고 생각하기 쉽다.
그러나 모집률이 높아도 PF 조건을 충족하지 못하면 사업은 멈춘다.
저서는 공급지역의 수요와 가격전략이 중요하고, 지나치게 낮은 가격으로 모집률만 높여 놓은 사업이 PF에 실패해 분쟁으로 이어질 수 있음을 지적한다.
따라서 가장 빠른 길은 ‘모집을 빨리 하는 것’이 아니라 ‘금융기관이 인정할 수 있는 사업구조를 만든 뒤 모집하는 것’이다.
넷째, 모집의 적법성을 사업속도의 일부로 봐야 한다
사전모집 사업에서 행정조사나 민원이 발생하면 수개월 이상 사업이 정체될 수 있다.
특히 협동조합 방식은 현행법상 모집신고와 공개모집 의무가 적용되는 경우가 있으므로 이를 건너뛰어서는 안 된다.
모집계약을 체결할 때도 토지의 사용권·소유권 확보현황, 자금계획, 조합원 권리·의무, 탈퇴·반환절차 등 법에서 요구하는 사항을 설명해야 한다.
따라서 적법한 모집 절차는 사업을 늦추는 규제가 아니라, 향후 민원과 소송으로 수년을 잃지 않기 위한 시간 단축 장치라고 보는 것이 합리적이다
.
다섯째, 홍보관 오픈 이후에도 인허가 업무를 멈춰서는 안 된다
구 박사의 책에서 주목할 부분은 홍보관 오픈 이후의 업무다.
저서는 모집단계에서도 분양팀과 광고를 수시로 점검하면서 토지주 관리와 인허가 업무, 민원·대관업무, 이사회 회의록 작성 등을 병행하도록 제시한다.
즉 홍보관이 열렸다고 사업의 중심이 영업조직으로 넘어가는 것이 아니다.
모집팀은 고객을 확보하고, 시행팀은 토지를 확보하며, 인허가팀은 행정을 진행하고, 금융팀은 PF를 준비하는 ‘4개 트랙 동시 진행’이 필요하다.
여섯째, PF 이후가 아니라 준공 이후까지 미리 설계하라
빠른 사업은 착공으로 끝나지 않는다.
저서는 모집 완료 후 임대사업자 등록, 인허가 완료, PF, 임대분양 관련 절차, 중도금 금융 등을 거쳐 준공 직전에는 담보금융과 임대보증금 보증을 준비하고, 사용검사 후에는 소유권보존등기·담보대출·임대차 관련 신고·보증·입주 절차까지 이어지는 일련의 업무를 제시한다.
현행법 역시 임대사업자 등록과 임대보증금 보증 등 각 단계에 적용되는 의무를 두고 있다.
따라서 사업 초기에 ‘모집 완료’까지만 계획할 것이 아니라 ‘준공→입주→임대운영→분양전환’까지 역산한 마스터 일정표를 만들어야 한다.
결국 가장 빠른 길은 ‘전문가가 처음부터 함께하는 것’
부동산 개발사업은 한 분야만 잘한다고 빨라지지 않는다.
토지는 확보됐지만 인허가가 안 되거나, 인허가는 됐지만 금융이 막히거나, 모집은 됐지만 PF가 나오지 않으면 전체 사업이 정지한다.
그래서.사전모집형.민간임대주택에는시행·건축·도시계획·금융·신탁·시공·법률·세무·분양을.하나로연결하는 PM(Project Management) 기능이 특히 중요하다.
구임재 박사가 대표로 있는 ㈜이음지음 역시 저서에서 사전모집형 민간임대주택 개발·시행과 전문 PM을 주요 사업영역으로 소개하고 있다.
구 박사가 책을 통해 강조하는 실무철학을 정리하면 결국 하나로 모인다.
“빨리 모집하는 사업보다 끝까지 갈 수 있는 사업을 먼저 만들어라.”
사업성이 검증된 토지, 실현 가능한 인허가, 현실적인 공급가격, 투명한 자금관리, 적법한 모집, 금융기관이 인정할 수 있는 PF 구조, 책임 있는 시공사와 전문 PM이 처음부터 함께 움직일 때 사업기간은 오히려 짧아질 수 있다.
사전모집형 민간임대주택의 ‘속도’는 절차를 건너뛰는 데서 나오는 것이 아니다.
해야 할 일을 처음부터 제대로 하고, 동시에 움직이는 것. 그것이 가장 빠른 길이다.
[구임재 박사의 장기분양주택 특별기획 3부작 完]
① 왜 이 방법으로 주택을 공급해야 하는가
② 어떤 방법으로 추진해야 하는가
③ 어떻게 해야 빠르게 추진할 수 있는가
기사·사업 관련 문의 : 1522-8875
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